如果深圳房价继续涨，今年还将出政策限制
对于形势并不明朗的2017年，想必购房者心中有很多疑问。
2017年深圳楼市还会出调控政策吗？房价还会涨吗？能不能买房？临深还能考虑吗？
深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉博士在上周末的咚咚找房论坛上，给出了干货满满的答案。
楼校长整理了一份要点攻略版，供大家收藏。
抑制资产泡沫、防范经济金融安全
一. 背景
中央对房地产空前关注，四次提到抑制资产泡沫
中央财经领导小组会议首次提出“抑制房价泡沫”
长效机制、基础性制度、供给侧结构性改革
很多城市已连续出台调控政策，扩大限购、收紧杠杆
国家对于调控的重视是史无前例的。
二. 2017年国家房地产调控的思路
全国建设工作会议：抓好房地产调控
大城市增加土地供应，盘活存量土地
疏解城市功能，带动小城市发展
宏观上关注度货币，微观上支持合理购房
住房租赁市场立法，机构化、规模化租赁企业发展
规范开发、销售、中介等行为
货币政策：稳中偏紧，这很关键，金融监管部门也要求压缩房贷，挤压资产泡沫。 2017年，预计房贷“降杠杆”还会进行中，主要是控制表外资金流入楼市、地市，这对楼市的冲击比较大。但时间节点上，一季度要控制资金，二季度相机抉择。
打压与扶持结合，压房价与增供应（土地和住房）结合，防风险与“稳增长”结合，防止大起大落。
三. 2017年深圳房地产调控的思路
继续控制房价（国家严控房价的城市有20个），新房市场继续冷清，达到预售条件的，必须要入市，否则等同于捂盘惜售。
如果房价再次上涨，不排除出台新的政策，限购、限贷，以及商务公寓限制。
增加土地供应（12月出让2宗地，未来工业用地改造可能放量）、增加住房供应（中小户型、中低价位住房、人才住房）。
租赁市场立法（深圳70%的房子为租赁住房、80%的人住在租赁房屋中），利好长租公寓发展、人才租赁房未来会增加。
市场秩序整顿常态化、制度化，中介生意会差一些
上半年银行继续控制信贷投放，继续打击场内外加杠杆（首付贷、红本抵押消费贷），下半年要看经济形势。
公积金政策打压，普通住房标准未提（多数都成了非普通住宅了），意味着整体政策呈现打压态势，这一政策态势会延续到2017年。 不过，目前调控效果很显著，70个大中城市房价指数中，深圳新房、二手房价格环比领跌全国，住建部谈调控效果时都提到了深圳。所以2017年一季度甚至上半年属于政策“空窗期”、“观察期”。
这一轮调控应该是史上最严厉的，未来半年内会维持这一政策。
2017年维持弱势平稳
一. 新房
供应量440万平米，同比下跌37%，为2012年以来最低点；成交量420万平米下降36%，但也是2009年以来的高点，比2013年第一点。
新房价格5.4万元，存在价格管控；新房库存消化周期上升到11个月，2016年最低点只有6个月。
二. 二手住房市场
成交量及市场研判：全年成交800万平米，8.7万套，比去年下降21%，但仍旧是2009年以来的第二高点，成交量达到新房的2倍。 值得注意的是，二手住房最能反映市场行情，二手住房成交量下降幅度没那么大，显示市场依旧在高位；11月是最低点，近期略微回升，主要受年底发奖金，笋盘和少数投资客抛售影响。区域上，宝安、龙岗占比达到50%，各占25%左右。
2016年二手住房全年均价为5.3万元，首次与新房价格持平（2015年以来一直低于新房价格），比2015年上涨13%。从年初4.2万元到年终4.7万元，9月份最高点为5.4万元，最高点比年初上涨28%。 12月的价格比9月份下降了5%，投资客集中的楼盘下降幅度大一些，大概在10%-20%。
但整体而言，二手房市场仍处于“价格微跌，成家僵持”的阶段。首先，看好深圳市场未来的人很多，接笋盘、投资客抛售的人很多；其次，认为市场行情不好，不出售而选择长租、观望的业主也很多；再次，深圳环境好，空气好，没有雾霾，有北方客来深圳买房。
结构性市场：龙岗、宝安看好；11号线沿线偏远的地方看好；南山不看好、大户型不看好；躲避投资客集中的楼盘，一套降价了，一传十、十传百，整个楼盘价格被标定了
2016实在太疯狂
一. 几个现象值得关注
中介转向“临深”，房展会渐渐开始以深莞惠、"3+2"（中山、汕尾）为概念开启，这是未来的趋势；
“临深”概念已经扩大到了几乎所有的镇，扩展到东莞市中心，甚至是临近广州的厚街一带。
东莞政府也在发力，吸引深圳客，主要是规划方面发力，比如从莞高速（从化道凤岗大洋湖）开通，轨道交通加快建设。近期，东莞十四次党代会，提出交通对接广州和深圳。
二. 成交量价创历史记录
5年卖了30万套房，90%都是深圳客
2016年东莞和惠州成交量均增长了1倍，都达到深圳的2倍，上半年不到就超过2015年的量，70%的被深圳客买走；
过去5年，东莞临深及惠州大亚湾、惠东等合计卖出30万套房子，相当于深圳7年的新房成交量，90%的被深圳人买走，其中大亚湾卖了11万套。
房价一年翻一倍，创历史记录
东莞和惠州房价在1.5万元左右，东莞几乎所有的镇都破万，临深东莞四镇（塘厦、凤岗、松山湖、黄江）及惠州大亚湾和惠东1.5-3万元。
但2015年底及近期，上涨的动能明显不足，新开盘低价开盘、降价10%左右优惠有很多。
三. 临深还能不能买？相对2016年不太看好莞惠
2016年太疯了，投资客占主体；对政策面、资金面的风吹草动敏感；未来供应继续放量；资金面不好，会导致大面积抛售，二手房市场很差，很难出手，费用也比较高；中介代理很少（都去卖新房去了）。
轨道交通被高估了。
①进展缓慢；
②轨道交通接驳效率低，看看车公庙就知道，简直折磨人；
③前端一公里和末梢一公里的通病难以解决，我们上轨道和下轨道加起来的时间太长，超过了轨道上的时间，摩拜单车也解决不了问题；
④越到中心去，交通及换乘效率越低，如果深莞惠轨道一体化了，人口外迁了，深圳的交通版图不再是组团式的，而是摊大饼式的，未来中心区的交通换乘就像北京、上海、广州一样拥堵；
⑤全世界做的最好的就是日本，交通对空间的利用和节约，做到了极致，螺丝壳里做道场。
投资是一回事，居住是另外一回事；如果不能居住，配套停留在规划上、图纸上，中期内不会供应（供应了会亏钱），配套起不来，就不能居住（没法生活）。
开发商和买方的人都是这样想的，所以这就是个“囚徒困境”，为什么说居住氛围要培育、为什么说成熟社区不是一天建成的。从长期看，全部是投资客是否很靠谱？
当然，靠近深圳的一些楼盘，比如龙光城、大运城邦等等，以及塘厦少数景色宜人的社区，还是值得居住投资的。
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